Wenn Wohnungen vergesellschaftet werden, werden ökonomische Fragen politisch. Wer Wohnungen bekommt, wie hoch die Mieten sind und wann saniert wird, entscheidet sich nicht mehr nur zwischen Mieter und Vermieter – der Staat als mächtiger Dritter ist involviert. Vergesellschaftung verändert die Verfügungsmacht über Wohnraum. Ein solcher Eingriff in die Privatautonomie ist nur dann zu rechtfertigen, wenn es gelingt, das tatsächliche Problem zu adressieren: die Knappheit des Wohnraums. Die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbaukonzerne in Berlin tut das jedoch nicht. Sie schafft nicht nur keine neue Wohnung, sie bedroht auch nötige private Investitionen, die die Knappheit lindern würden. Das verstärkt einen ohnehin schon unsozialen Graumarkt, in dem sich bestehende Privilegien weiter verfestigen.
Es ist richtig, dass öffentliches Eigentum bestimmte Haushalte vor Verdrängung schützen kann, weil der Staat über Vergabekriterien leichter bestimmen kann. Der öffentliche Wohnungsbau in Wien gilt als Vorbild. Doch wird oft übersehen, dass zusätzliche Wohnkosten, lange Wartezeiten und Zugangshürden für Zugezogene die Vorteile günstiger Vertragsmieten in Wien schmälern. Eigenmittelbeiträge erschweren gerade vermögensarmen Haushalten den Zugang zu öffentlichen Wohnungen. Gleichzeitig sind die Sanierungszyklen in Wien lang (Simons & Tielkes, 2020). Eine Stadt mit großem öffentlichem Bestand mag mit günstigen Mieten kokettieren, doch garantiert dies weder fairen Zugang noch gute Wohnqualität. Das gilt auch für Berlin. Niedrige Mieten in vergesellschaftetem Eigentum lassen sich zwar sofort als Erfolg präsentieren; die Folgen vertagter Instandhaltung werden aber erst später sichtbar. Deshalb sollte eine seriöse Kalkulation auch beim Gebäudezustand beginnen: Welche Reparaturen und Sanierungen stehen wann an, und was kosten sie? Hinzu kommen tatsächlich erreichbare Kreditkonditionen. Steigen die Ausgaben schneller als die Mieteinnahmen, braucht es höhere Mieten, Zuschüsse oder Einsparungen. Günstige Mieten auf Kosten verschobener Reparaturen sind keine dauerhafte soziale Lösung. Zuschüsse können politisch gewollt sein. Dann muss offen ausgewiesen werden, wer sie bezahlt, und welche anderen Ausgaben zurückstehen.
Mit dem Gutachten von Dullien et al. (2026) liegt bereits eine ökonomische Skizze vor, wie eine Vergesellschaftung für das Land Berlin finanziell tragfähig sein könnte. Allerdings betritt der außergewöhnlich niedrige Bewertungsansatz juristisches Neuland, und die veranschlagte Zinslast lässt trotz des Aufwärtsdrucks bei den Anleiherenditen keinen Spielraum. Die fiskalische Tragfähigkeit einer Vergesellschaftung bleibt also weiterhin offen. Das Problem einer hohen Entschädigungszahlung ist klar: Bei zugleich niedrig gehaltenen Mieten wird die Vergesellschaftung ohne erhebliche Zuschüsse finanziell untragbar. Denn aus den Mieteinnahmen müssen neben dem Kapitaldienst auch Verwaltung, Unterhalt und Sanierung bezahlt werden. Eine kostengünstige Übernahme schafft also Spielraum für die Politik. Liegt die Entschädigung aber weit unter dem wirtschaftlichen Wert, sendet sie ein gefährliches politisches Signal: Investitionen in die Stadt können durch einen politisch erzwungenen Eigentümerwechsel massiv entwertet und unattraktiv werden.
Allein die Erwartung einer Vergesellschaftung kann Kapital zurückhalten, wie ausgerechnet Berlin zeigt: Nach dem Ende des Mietendeckels blieben Bewertungsabschläge bestehen; und die Bautätigkeit großer Wohnungsunternehmen ging zurück (Dolls et al., 2026). Bleibt der Neubau hinter dem Bedarf zurück, wächst die Konkurrenz um die noch freien Wohnungen. Eine große Differenz zwischen günstiger Vertragsmiete und erzielbarer Untermiete verleitet dazu, einen alten Vertrag zu behalten, obwohl die Wohnung nicht mehr dem eigenen Bedarf entspricht. Wohnungen werden seltener regulär frei und intransparente oder nicht genehmigte Untervermietung schafft einen Graumarkt mit Aufschlägen und informellen Absprachen. Je seltener reguläre Angebote werden und je wertvoller ein günstiger Vertrag ist, desto mehr lohnt sich der Zugang über Beziehungen. Wo Kriterien unklar sind und Kontrollen schwach, können persönliche Nähe, politische Fürsprache oder Gefälligkeiten entscheiden.
Wer also günstige Mieten verspricht, aber Sanierungen unterfinanziert und Investitionen abschreckt, droht den Wohnungsmangel zu verschärfen. Dann wird knapper Wohnraum zum Privileg der gut Vernetzten. Ein ungelöstes Knappheitsproblem verschärft die soziale Wohnungsfrage. Eine Vergesellschaftung löst das Problem nicht.
Literatur
Dolls, M., Fuest, C., Gstrein, D., Krolage, C. & Neumeier, F. (2026). The Price of Regulatory Risk in Housing Markets: Evidence from Berlin. CESifo Working Paper, Nr. 12851.
Dullien, S., Kaczmarczyk, P., Krebs, T. & Truger, A. (2026). Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum – Optionen und Fallstricke. IMK Policy Brief, Nr. 225.
Simons, H. & Tielkes, C. (2020). Wohnungsmarkt Wien. Eine wohnungspolitische Analyse aus deutscher Sicht. empirica.